资产账面价值 9,455.93 万元，负债账面价值 10,668.16 万元，净资产账面价值

　　-1,212.23 万元。账面价值已经江苏苏亚金诚会计师事务所有限公司审计。各类资

　　屋建筑物建成年月为 1997 年-2011 年间，企业资产日常使用及管理状况良好。

　　（2）构筑物：主主要包括松石水泥路面、南院、新仓库水管线. 固定资产—设备类资产

　　英机器设备类资产管理制度完善，维护保养及时，可满足正常生产和使用的需要。

　　纳入评估范围的土地使用权账面价值 2,596,137.23 元，总面积 22,746 平方

　　制定了详细的现场清查核实计划，评估项目组在企业相关人员的配合下，于 2015

　　年 8 月 10 日至 8 月 20 日，对纳入评估范围的资产、负债进行了现场清查核实。

　　项目不明确、不完善等情况，并根据经验及掌握的有关资料，检查“评估申报表”

　　数量和分布状况，评估人员在企业相关人员的配合下，按照资产评估准则的规定，

　　资产“资产评估申报表”，以做到：账、表、实相符及符合客观和企业实际情况。

　　并记录房屋建筑物的装修、设施及其使用状况、实际用途以及企业维护维修状况；

　　查阅主要房屋建筑物的预(决)算书及施工图纸等；查阅有关房屋所有权证，主要

　　核对房屋所有权证中所载“所有权人”、“建筑面积”、“结构”及“示意图”，

　　设备进行了现场勘察。在现场勘察过程中，评估人员查阅了主要设备的购建合同、

　　函” 。对于申报表中所填列内容与实际不符的，按照现场核实的情况，在征求企

　　是在假定被评估单位提供的有关技术资料和运行记录真实有效的前提下和在未借助

　　截至评估基准日 2015 年 6 月 30 日，上海施维英机械制造有限公司所有原材

　　本说明被评估单位上海施维英 2012 年至 2015 年 1-6 月净利润分别为

　　货币资金账面价值 6,266,920.54 元，由库存现金、银行存款和其他货币资金

　　库存现金账面值 29,426.85 元，存放在财务部保险柜中，包括人民币、美元、

　　欧元。评估人员按币种核对现金日记账与总账、报表、评估明细表余额是否相符，

　　银行存款账面值为 5,334,571.69 元，共 11 个账户。评估人员查阅了相关会

　　其他货币资金账面值为 902,922.00 元，为保函保证金等，评估人员查阅了相

　　应收票据账面原值 280,000.00 元，均为银行承兑汇票。核实时，核对明细账

　　了解的情况，具体分析欠款数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、

　　企业的往来款项等有充分理由相信全部能收回的，评估风险损失为 0；对有确凿证

　　据表明款项不能收回或实施催款手段后账龄超长的，评估风险损失为 100%；对于

　　预付款项账面价值为 4,984,408.31 元，主要内容为预付的备件和整机款等。

　　查存货、固定资产等资产及预付账款明细账，核实无误后，以账面值作为评估值。

　　晰。评估人员对存货进行了抽盘，抽查数量占总量的 40%以上，抽查金额占总量的

　　60%以上。抽查了评估基准日至盘点日之间的存货的出入库单等，确定评估基准日

　　价值为 6,766,198.48 元。经核实，库存商品为各种型号的工业泵、料仓等，跌价

　　准备为企业对 2 辆正常销售的混凝土泵车计提的跌价准备，评估人员经过现场勘

　　其他流动资产账面值 1,044,991.07 元。是企业待抵扣的进项税。

　　增值率 7.68%，主要原因为企业产品不存在跌价，而按评估相关规定将跌价准备评

　　纳入评估范围的建筑物为房屋建筑物、构筑物，账面原值 17,107,849.59 元，

　　上海施维英机械制造有限公司厂区位于上海市松江新桥工业区新效路 177 号。

　　被评估单位建筑物主要为工业建筑。厂区的房屋分别建成于 1997 年-2011 年间。

　　1）车间厂房：建成于 1997 年 08 月，建筑面积为 3132.76 平方米，结构为钢

　　结构，共 1 层，房地证号为沪房地松字（2010）第 035504 号。

　　车间厂房为钢结构，外形尺寸为 60m×48m，共两跨，单跨为 24m，柱距为 6m，

　　檐高为 12,55m。另外车间外侧有 13m 宽、60m 长生产厂棚一处。车间单跨设起重

　　10T 吊车两部。此车间基础采用 C25 钢筋混凝土柱基础，共 180 对直径为Φ 700mm

　　双头桩、桩深 10m，桩基础上部杯型基础、1100×500mm 异形地梁，基础埋深-2.34m；

　　预制排架柱标高 12.26m、牛腿标高 7.39m、预制吊车梁标高 8.14m。围护墙体为

　　300mm 厚加气混凝土砌块墙体，钢屋架、钢槽条、彩钢夹芯板屋面，钢窗，卷闸门。

　　车间厂房内附属房为 300mm 加气砼砌块墙，现浇构造柱、屋面板、直形楼梯。

　　2）办公楼：建成于 1997 年 08 月，建筑面积为 1137.76 平方米。房地证号为

　　沪房地松字（2010）第 035504 号。办公楼为框架结构，共 3 层，局部 4 层，分别

　　C25 钢筋混凝土柱基础，共 84 对直径为Φ 700mm 双头桩、桩深 12m，异形地梁，基

　　础埋深-2.39m。结构为现浇矩形柱、连梁、楼面及屋面板、直形楼梯等。围护墙

　　体为 300mm 厚加气混凝土砌块墙体，聚苯乙烯泡沫板保温墙。屋面为炉渣保温、

　　门，全坡平开门，办公区一般为夹板门或铝合金带亮门、楼西侧消防门为防盗门，

　　西侧配套设有消防钢梯 1 部。外墙为贴面砖、厕所内墙为干挂花岗岩、其余区域

　　为抹灰墙刷涂料，厕所地面为 600mm×600mm 地砖、花岗岩过门石，其余地面为

　　250mm×250mm 全磁地砖、局部实木地板地面，踢脚线同地面同步。卫生间天棚为

　　铝扣板吊顶、楼梯间天棚为抹灰面刷涂料、其他区域为 T 型龙骨矿棉板吊顶。室

　　内设有嵌入式双管日光灯、筒灯、吸顶灯，照明及动力电缆、Φ 65 镀锌管消防管

　　道及消火栓、中央空调、PPR 给水管材和铸铁排水管材，普通卫生洁具等配套设施。

　　高为 10.46m。仓库檐高 5m，采用 Q345B 刚才门式钢架结构，即 H 型钢柱和 H 型钢

　　门式钢梁，跨度为 21 米，柱距为 6 米。维修间内设有 5T 单梁吊车 1 部，吊车梁

　　为工字钢吊车梁，C 型钢檩条，钢柱间及梁间支撑；仓库大门采用 75mm 后压型夹

　　心彩钢板推拉门，窗采用 80 系列塑钢推拉窗及固定窗，玻璃厚度 5mm；水泥砂浆

　　4）氧气乙炔仓库为砖混结构，单层仓库。条形砖基础，檐高 2.8m，采用加气

　　查工程竣工图纸、工程结算资料齐全情况，采取不同估价方法分别确定待估建（构）

　　程定额(或指标)和取费标准及当地的材料价格、人工工资，确定其综合造价；计

　　5 可行性研究费 0.90% 建安造价 招标代理服务收费管理暂行办法,计价格[1999]1283 号

　　评估原值增值率 11.27%，评估净值增值率 141.96%。建筑物评估汇总表见下表：

　　经评估后，房屋建筑物类固定资产原值增值 1,928,550.41 元，增值率 11.27%；

　　办公楼：建成于 1997 年 08 月，建筑面积为 1137.76 平方米，结构类型为框

　　架结构，共 3 层，局部 4 层，房地证号为沪房地松字（2010）第 035504 号。

　　层、10.15m 层，檐口总高 13.15m。此楼基础采用 C25 钢筋混凝土柱基础，共 84

　　对直径为Φ 700mm 双头桩、桩深 12m，异形地梁，基础埋深-2.39m。结构为现浇矩

　　形柱、连梁、楼面及屋面板、直形楼梯等。围护墙体为 300mm 厚加气混凝土砌块

　　为夹板门或铝合金带亮门、楼西侧消防门为防盗门，西侧配套设有消防钢梯 1 部。

　　600mm×600mm 地砖、花岗岩过门石，其余地面为 250mm×250mm 全磁地砖、局部实

　　面刷涂料、其他区域为 T 型龙骨矿棉板吊顶。室内设有嵌入式双管日光灯、筒灯、

　　吸顶灯，照明及动力电缆、Φ 65 镀锌管消防管道及消火栓、中央空调、PPR 给水

　　3 安全防护、文明施工措施费 直接工程费+综合费用 3.3 87,892.25

　　3 安全防护、文明施工措施费 直接工程费+综合费用 3.3 27,864.50

　　3 安全防护、文明施工措施费 直接工程费+综合费用 3.3 6,339.86

　　本工程正常建设期为半年，资金投入按半年均匀投入，利率按 4.85%计算，则：

　　结构、装饰、设备三部分进行打分，并依据建筑物成本构成，各部分的使用年限，

　　综合成新率采用二种方法取权重，即理论成新率占 40%，观察法占 60%。

　　车间厂房：建成于 1997 年 08 月，建筑面积为 3132.76 平方米，结构为排架

　　结构，共 1 层，房地证号为沪房地松字（2010）第 035504 号。

　　车间厂房为排架结构，外形尺寸为 60m×48m，共两跨，单跨为 24m，柱距为

　　6m，檐高为 12,55m。另外车间外侧有 13m 宽、60m 长生产厂棚一处。车间单跨设

　　起重 10T 吊车两部。此车间基础采用 C25 钢筋混凝土柱基础，共 180 对直径为Φ

　　700mm 双头桩、桩深 10m，桩基础上部杯型基础、1100×500mm 异形地梁，基础埋

　　护墙体为 300mm 厚加气混凝土砌块墙体，钢屋架、钢槽条、彩钢夹芯板屋面，钢

　　车间厂房内附属房为 300mm 加气砼砌块墙，现浇构造柱、屋面板、直形楼梯。

　　3 安全防护、文明施工措施费 直接工程费+综合费用 3.3 219,703.05

　　3 安全防护、文明施工措施费 直接工程费+综合费用 3.3 25,990.55

　　3 安全防护、文明施工措施费 直接工程费+综合费用 3.3 8,310.83

　　本工程正常建设期为半年，资金投入按半年均匀投入，利率按 4.85%计算，则：

　　结构、装饰、设备三部分进行打分，并依据建筑物成本构成，各部分的使用年限，

　　综合成新率采用二种方法取权重，即理论成新率占 40%，观察法占 60%。

　　该地面位于松江区新效路 177 号厂区内，建成于 2007 年 2 月。混凝土结构，

　　3 安全防护、文明施工措施费 直接工程费+综合费用 2.4 11,425.45

　　本工程正常建设期为半年，资金投入按半年均匀投入，利率按 4.85%计算，则：

　　综合成新率采用二种方法取权重，即理论成新率占 40%，观察法占 60%。

　　上海施维英位于上海市松江新桥工业区新效路 177 号，是一家从事设计、研发、

　　施、钳床工作台、液压泵钻、大型三层零件货架、进口货架、油漆房、自制 703

　　为主。设备分为 A、B、C 三类管理。A 类：为关键设备，是重点管理和维修的对象，

　　应严格执行预防性、预知性维护；B 类：为主要生产设备，也应实施预防性、预知

　　平台等 4 台机器设备报废和戴尔电脑、惠普打印机、扫描机等 85 台报废，其他均

　　4. 《中华人民共和国增值税暂行条例》中华人民共和国国务院令第 538 号）；

　　6. 商务部、发改委、公安部、环境保护部令 2012 年第 12 号《机动车强制报

　　理的直接费用和间接费用，如设备的购置价、运杂费、设备基础费、安装调试费、

　　建设期内均匀性投入计取。本次评估，对于大、中型设备，合理工期在 1 年以上

　　资金成本=（设备购置价+运杂费+安装调试费+基础费用+其他费用)×贷款利

　　里程成新率=（车辆法定行驶里程-累计行驶里程）/车辆法定行驶里程×100%

　　元。评估原值减值率 31.58%，评估净值增值率 38.88%。设备评估结果汇总表见下

　　重置全价=设备不含税购置费+运杂费+安装调试费+基础费+其他费用+资金成

　　经向设备生产厂家询价，设备主体报价为 108,500.00 元（含税）。

　　资金成本=（设备购置价+运费+安装调试费+基础费+其他费用）×4.85%×1×

　　重置全价=设备不含税购置费+运费+安装调试费+基础费+其他费用+资金成本

　　1．车辆购置价：经市场询价，该型号车辆的购置价为 283,700.00 元；

　　至评估基准日，该车已行驶 117719 公里，尚可行驶 482281 公里。

　　4 制动装置 制动反应灵敏可靠，制动装置无渗漏，刹车左右轨迹一致。 15 12

　　该笔记本电脑购买于 2012 年 9 月，经了解该型号笔记本电脑评估基准日不含

　　该型笔记本电脑 2012 年 9 月购入并投入使用，至评估基准日已使用 2.83 年，

　　纳入评估范围的土地 1 宗，宗地面积 22,746.00m2，待估宗地位于松江区中山

　　基准日，土地证为沪房地松字（2010）第 035504 号，土地面积 22,746.00 平方

　　土地证沪房地松字（2010）第 035504 号宗地。地上建筑物有 6 项,建筑物主要

　　有车间厂房、办公楼、仓库、生产仓库、喷漆房及氧气乙炔仓库，建筑面积 6,326.47

　　本次评估有 1 宗土地，被评估单位以出让的方式取得，工业用地，宗地开发程

　　气、平整土地）条件下，在评估基准日 2015 年 6 月 30 日剩余使用年限内的土地

　　勘察，按照有关法规政策和技术规程，事实求是分析地价资料的有效性、真实性，

　　上海市地处东经 120°52′至 122°12′，北纬 30°40′至 31°53′之间，

　　积平原的一部分，平均高度为海拔 4 米左右。西部有天马山、薛山、凤凰山等残

　　丘，天马山为上海陆上最高点，海拔高度 99.8 米，立有石碑“佘山之巅”。海域

　　的长江入海处，有崇明岛、长兴岛、横沙岛 3 个岛屿。崇明岛为中国第三大岛，

　　由长江挟带下来的泥沙冲积而成，面积为 1041.21 平方公里，海拔 3.5 米～4.5 米。

　　上海市地处长江入海口、太湖流域东缘。境内河道（湖泊）面积约 500 多平

　　方公里，河面积率为 9%～10%；上海市河道长度 2 万余公里，河网密度平均每平方

　　公里 3 公里～4 公里。境内江、河、湖、塘相间，水网交织，主要水域和河道有长

　　干流全长 80 余公里，河宽大都在 300 米～700 米之间，其上游在松江区米市渡处

　　淞江发源于太湖瓜泾口，在市区外白渡桥附近汇入黄浦江，全长约 125 公里，其

　　中上海境内约 54 公里，俗称苏州河，为黄浦江主要支流。上海的湖泊集中在与苏、

　　1949 年，上海的土地面积仅仅为 636 平方公里。1958 年，江苏省的嘉定、宝

　　山、上海、松江、金山、川沙、南汇、奉贤、青浦、崇明 10 个县划归上海，使上

　　海市的辖区范围扩大到 5910 平方公里，几乎是 1949 年的 10 倍。2006 年末，上海

　　总面积为 6340.5 平方公里，其中陆地面积 6218.65 平方公里，长江口水域面积 1107

　　平方公里，滩涂面积 376 平方公里[14] 。全国第二次土地调查中，全市土地调

　　村及工矿用地：2557.94 平方公里（383.69 万亩）；交通运输用地：402.17 平方

　　公里（60.33 万亩）；水域及水利设施用地：2749.17 平方公里（412.38 万亩）；

　　和湿润，春秋较短，冬夏较长。2013 年，全市平均气温 17.6℃，日照 1885.9 小

　　时，降水量 1173.4 毫米。全年 60%以上的雨量集中在 5 月至 9 月的汛期。

　　洲、滩地和港汊。栽培的农作物共有 100 多个种类，近万个品种。蔬菜多达 400

　　生动物种类已十分稀少。水产资源丰富，共有鱼类 177 属 226 种，其中淡水鱼 171

　　步估算，东海大陆架油气资源储量约有 60 亿吨，是中国近海海域最大的含油气盆

　　地。附近的南黄海，经过调查和勘探，也发现油气资源，估算有 2.9 亿吨储量。

　　东海海水中化学资源丰富，在长江口浅海底下，还发现一些矿物异常区，有锆石、

　　秦汉以后分属海盐、由拳、娄县诸县。唐天宝十载（751 年），吴郡太守奏准

　　亭县和昆山县，崇明地区属海门县。南宋嘉定十年十二月初九（1218 年 1 月 7 日）

　　立嘉定县，上海地区始有两个独立行政区划。元至元十四年（1277 年），华亭县

　　府。元代后期，上海地区有松江府和嘉定、崇明 2 州及华亭、上海 2 县。至明末，

　　有松江府及所属华亭、上海、青浦 3 县，苏州府所属嘉定、崇明 2 县，金山卫。

　　至清雍正四年（1726 年），有松江府华亭、上海、青浦、娄、奉贤、福泉、金山、

　　南汇 8 县，太仓州嘉定、宝山 2 县。到嘉庆十年（1805 年），上海地区基本形成

　　10 县 1 厅的格局，有松江府华亭、上海、青浦、娄、奉贤、金山、南汇 7 县及川

　　宋熙宁十年（1077 年），有上海务之设。元代上海立县，面积约 2000 平方公

　　南汇县。到清嘉庆十五年（1810 年）缩存 600 平方公里，县域约今吴淞江故道以

　　今南市区人民路、中华路环线内区域。道光二十三年（1843 年）上海开埠，

　　法租界。同治二年（1863 年），英、美租界合并为英美公共租界，光绪二十五年

　　（1899 年）又改称为上海国际公共租界。此后，租界多次扩大。1943 年 7 月 30

　　日和 8 月 1 日，汪伪政府宣布“收回”公共租界和法租界。1945 年 11 月 24 日，

　　1912 年 1 月，中华民国成立。裁松江府、太仓州，上海地区属江苏省，有上

　　等 10 县。1914 年，江苏省划分为沪海等 5 道，其中沪海道驻上海县，辖今属上海

　　今属江苏省的海门县。1925 年，北洋政府允准上海改为淞沪市。1927 年 7 月 7 日，

　　上海特别市成立，直辖于中央政府，上海始有直辖市一级建置。1928 年春，上海

　　海特别市的实际境域，面积 494.69 平方公里（不含租界）。并改 17 市乡为 17 区，

　　上海始有区一级建置。上海地区的上海、嘉定、宝山、松江、川沙、青浦、南汇、

　　奉贤、金山、崇明 10 县仍隶属江苏省。1930 年 7 月，上海特别市改称上海市。1937

　　年 11 月上海沦陷。次年 12 月，江苏省川沙、南汇、奉贤、崇明、宝山、嘉定等

　　县和上海县浦西地区划归汪伪上海市政府管辖。1945 年 8 月，上海市仍为战前 17

　　个区和特别区。1947 年上海市面积 617.95 平方公里。1948 年 12 月上海市划分为

　　1949 年 10 月 1 日，中华人民共和国成立。上海仍为中央直辖市。上海市划分

　　年 1 月、11～12 月江苏省上海、宝山、嘉定、松江、川沙、南汇、奉贤、金山、

　　青浦、崇明等 10 县先后划入上海市，上海市有 14 个区、11 个县。

　　1993 年 1 月 1 日，撤销川沙县，以川沙县全境以及黄浦区、南市区、杨浦区

　　1995 年，上海市辖浦东新区、徐汇、长宁、普陀、闸北、虹口、杨浦、黄浦、

　　南市、卢湾、静安、宝山、闵行、嘉定等 14 区和南汇、奉贤、松江、金山、青浦、

　　政村。面积 6340.5 平方公里，其中陆地面积 6218.65 平方公里、水面积 697 平方

　　2013 年，在极为复杂的国内外经济环境背景下，上海经济继续保持了中速平

　　又回落至 7.7%。二是相比国内其他地区增幅相对稳定，2013 年 GDP 增速，1 季度

　　增幅基本稳定在 7.6-7.8%区间，这是上海近年来各季度 GDP 增长最平稳的一年。

　　上海经济增长先于全国出现企稳回升态势，并且 GDP 增幅保持相对稳定，在一定

　　其中，第一产业增加值 129.28 亿元，下降 2.9%；第二产业增加值 8027.77 亿元，

　　增长 6.1%；第三产业增加值 13445.07 亿元，增长 8.8%。第三产业增加值占上海

　　市生产总值的比重达到 62.2%，比上年提高 1.8 个百分点。按常住人口计算的上海

　　2014 年全年上海市生产总值 23560.94 亿元，按可比价格计算，比 2013 年增

　　长 7%，增速比 2013 年回落 0.7 个百分点。其中，第一产业增加值 124.26 亿元，

　　亿元，增长 8.8%。第三产业增加值占全市生产总值的比重达到 64.8%，比 2013 年

　　提高 1.6 个百分点。从主要行业看，全年工业增加值 7362.84 亿元，比 2013 年增

　　长 4.3%，增速比 2013 年回落 2 个百分点；批发和零售业增加值 3809.31 亿元，增

　　长 6.9%；住宿餐饮业增加值 329.28 亿元，增长 1.6%；交通运输、仓储和邮政业

　　增加值 1044.46 亿元，增长 9.4%，增速提高 8.4 个百分点；信息传输、软件和信

　　息技术服务业增加值 1211.83 亿元，增长 12.5%；金融业增加值 3268.43 亿元，增

　　长 14%；房地产业增加值 1530.96 亿元，增长 3.2%，增速回落 8.1 个百分点。

　　车辆 1.8 万多辆，日均客运量约 780 万人次，承担着 65%的市域公共客运量，是世

　　界上线路最多的城市之一。上海有出租汽车企业 270 余家，从业人员近 11.5 万人，

　　出租汽车近 43000 辆，旅游包车和租赁车等 7000 多辆。为更好地服务残障人士出

　　租汽车出行需求，上海通过招投标方式推出了 200 辆以无障碍服务为主的多功能

　　出租汽车，2014 年 10 月 11 日首批 50 辆无障碍出租车正式上路运营，200 辆无障

　　2014 年 10 月 25 日，虹口足球场（花园路）公交枢纽正式投入运营，成为集

　　之梦虹口购物中心商场 1 层，公交车乘客可通过电梯转乘轨交 3 号线 号线。

　　上海浦东国际机场（IATA 代码 PVG，ICAO 代码 ZSPD）是中国（包括港、澳、

　　约 30 公里。距虹桥机场约 52 公里。浦东机场的航班量占到整个上海机场的六成

　　航浦东机场的中外航空公司已达 48 家，航线 余个国际（地区）城市、62

　　上海虹桥国际机场（IATA 代码 SHA，ICAO 代码 ZSSS）位于上海市西郊，距市

　　中心仅 13 千米，多年来，虹桥机场一直是上海空港的代名词。水路交通主要的海

　　截止至 2006 年底，上海港海港港区拥有各类码头泊位 1140 个，其中万吨级

　　公里，年货物吞吐能力 17051 万吨；货主专用码头泊位 965 个，码头线

　　位 818 个，最大靠泊能力 3000 吨级。集装箱吞吐量中，内支线 万

　　标准箱，国际中转箱 78.5 万标准箱，内贸集装箱吞吐量 313.7 万标准箱。截止 2006

　　年底，上海港集装箱班轮航班达到每月 2106 班，其中，远洋航线 班，近洋航

　　宗地评估用途为工业，登记面积 22,746.00 平方米，评估面积为 22,746.00

　　（1） 《中华人民共和国土地管理法》(中华人民共和国主席令第 28 号，

　　（2） 《中华人民共和国城市房地产管理法》(中华人民共和国主席令第 72

　　（3） 《中华人民共和国土地管理法实施条例》（国务院令第 256 号）；

　　（11） 《国土资源部关于调整部分地区土地等别的通知》国土资发〔2008〕

　　（14）上海市市国土资源局文件《上海市 2013 年基准地价更新成果》（2013

　　（1） 中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）；

　　（3） 中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》GB/T 21010—2007；

　　概况：该宗地位于上海市松江区新效路 177 号，土地四至：东临上海丹捷国

　　临新效路。土地证编号为沪房地松字（2010）第 035504 号；工业用地，土地级别

　　7 级，土地使用权类型为出让，土地证载面积 22,746.00 平方米，宗地取得日期

　　位于松江区中山街道工业区地块，地块编号：ZS-12-002-2 号，规划用途为工

　　业用地，土地面积为 12,309.00 平方米，出让年限 50 年，挂牌出让土地，土地取

　　得单位为上海松江新茸工程安装发展有限公司，2014 年 12 月拍定价格为 1,110.00

　　位于松江区九亭镇漕河泾开发区地块，地块编号：JT-13-002 号，规划用途为

　　工业用地，土地面积为 22,319.00 平方米，出让年限 50 年，挂牌出让土地，土

　　地取得单位为上海邦中高分子材料有限公司，2014 年 12 月拍定价格为 2,020.00

　　位于松江区新桥镇工业区地块，地块编号 XQ-12-003-1 号，规划用途为工业

　　用地，土地面积为 16,641.00 平方米，出让年限 50 年，挂牌出让土地，土地取

　　得单位为上海玖富环保科技有限公司，2014 年 12 月拍定价格为 1,500.00 万元，

　　使用年限、区域因素（工业区域用地类型、基础设施完善情况、对外交通便捷度、

　　产业集 主导产业较为明确， 主导产业较为明确， 主导产业较为明确， 主导产业较为明确，

　　路 距上海松江站约 距上海松江站约 5.1 距上海松江站约 距上海松江站约

　　通 11.3 公里，距虹桥 公里，距虹桥机场约 16.8 公里，距虹桥 11.8 公里，距虹桥

　　区域内有公交线，比 区域内有公交线，比 区域内有公交线，比 区域内有公交线，比

　　素 度 较规划，有利于利用 较规划，有利于利用 较规划，有利于利用 较规划，有利于利用

　　规划限 部分工业布置受到 部分工业布置受到 部分工业布置受到 部分工业布置受到

　　根据中国城市地价动态监测网显示，上海市工业用地 2015 年一季度地价与

　　2014 年地价相比，地价增长率为 3.31%，2015 年二季度与一季度相比，地价增长

　　r—土地还原率，本报告取 5.5%（根据 2013 年上海市基准地价更新成果，工

　　以估价对象的各因素条件为基础，相应指数为 100，将比较案例相应因素条件

　　根据上海市国土资源厅关于公布 2013 年度城镇地价动态监测与基准地价更新

　　成果,2012 年度上海市市区基准地价的有关说明，基准地价评估基准日为 2013 年

　　1 月 1 日，依据徐州市基准地价级别图，宗地等级属于 7 级范围，该宗地所在区域

　　设定开发程 五通一 五通一 五通一 五通一 五通一 五通一 五通一 五通一 五通一

　　上海市基准地价基准日是 2013 年 1 月 1 日，本次评估的估价基准日为 2015

　　年 6 月 30 日，考虑基准地价所对应的基准日与本次评估基准日不一致，需根据地

　　地的通知》（国发〔2008〕3 号）第八条“对现有工业用地，在符合规划、不改变

　　聚度 产业定位 产业 9 大 市鼓励发展的其 一般产业 限制产业 淘汰产业

　　关联产业集聚程度 主导产业较为明确，产业集聚度 30%-50% 较优 0.8%

　　递延所得税资产账面价值 32,642,377.75 元，是企业会计核算在后续计量过

　　应付账款账面值 39,494,568.06 元，主要核算企业应付的整机、备件货款。

　　预收账款账面值为 11,062,983.61 元，为预收的整机、备件款。评估人员抽查

　　应付职工薪酬账面价值 6,678.73 元，核算内容为企业根据有关规定应付给职

　　其他应付款账面值为 56,115,920.78 元，是除主营业务以外，与外单位和本

　　国家有关资产评估的法律、法规和资产评估准则，本着独立、客观、公正的原则，

　　减值，但企业计提折旧年限普遍小于设备经济寿命年限，从而导致评估净值增值。

　　证券之星估值分析提示徐工机械盈利能力良好，未来营收成长性良好。综合基本面各维度看，股价偏低。更多

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